【必备】商业计划范文7篇

商业计划 篇1

　　摘要

上海油压工作室　　随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。丽水市古市镇人口老龄化程度随年增高高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前丽水市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了丹东市几个大型养、敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。

　　一、调查的基本情况

　　丽水市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施150多所。规模大小不一，收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院进行调查，分别为丽水市第二社会福利院、丽水市振兴区善乐敬老院和丽水市元宝区俊德托老院。调查共分为两大部分，第一部分为养老机构硬件设施状况调查，包括所有制形式、占地面积、床位数量、机构人员构成状况等；第二部分为养老机构内的老年人口状况调查，包括老人的年龄状况、身体状况等，旨在通过此次调查，初步了解丽水市目前的养老服务机构以及该机构的老年人状况。

　　二、松阳县养老服务机构状况

　　基本情况

　　敬老院名称 创办形式 占地面积（m2） 床位 收住对象

　　浙江省丽水市松阳县象溪镇敬老院 事业单位 不详 不详 自理、非自理者均可

　　浙江省丽水市松阳县古市镇敬老院 民办 不详 不详 自理

　　浙江省丽水市松阳县福利院 民办 300 40 自理

　　三、福利服务机构的老年人状况

上海油压工作室　　此次调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。

　　(1)年龄结构

　　在调查到的100位老年人中，80－89岁的老人居多，为44％；其次为70-79岁的老人，占29％；60－69岁以及90－99岁的老人分别为14％和10％；没有百岁以上的老人。老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。

　　(2)身体状况

上海油压工作室　　这次调查到的老人当中，有10％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18％的老人可以拜访左邻右舍；有37％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活。但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病。

　　第一章 夕阳红养老院基本情况

　　1.1养老院发展前景

　　首先退休老人是养生养老度假村的主要目标群体。按照国际标准当一个国家或地区65岁以上人口占总人口的7%或60岁以上人口占总人口10%以上时即为老龄化社会。

　　据统计目前我国60岁以上的人口达到1.44亿占总人口的11%在今后较长一段时期内老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长从20xx年到20xx年这一时期平均每年将有596万人进入老龄大约在21世纪40年代人口老龄化程度达到顶峰20xx年前后我国60岁以上的老龄人口预计增至4亿左右到20xx年我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿这意味着每三个人中就有一个老人。我国进入老龄化社会已是不争的事实。目前“421”模式家庭越来越多即“4个老人、1对夫妻、1个孩子”。这些家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力。据最近一项调查显示，35%的家庭要赡养4为老人，49%的家庭要赡养2到3为老人，养老压力相当大。

　　1.2养老院概况

上海油压工作室　　老院托老所建筑最高处为4层建筑面积1250平方米。建筑在使用功能上分为两类即养老院部分与托老所部分。养老院出入口设在建筑中部一层布置有餐厅、治疗室等功能房间二至四层南侧单廊布置老人居住类房间具有良好的采光通风效果走廊中段设有护士站及护士值班室护士站视线可及所有老年人居住房间。北侧为治疗用房及办公辅助用房等同时利用北侧建筑局部退台形成的上人屋面解决了被服洗涤后的晾晒问题。托老所部分设在建筑一层东侧部分有独立的出入口及尺度宜人的小规模中庭空间。各活动室尺度各异有开畅式有封闭式为使用者提供了多种选择的可能。另外以上各空间均考虑了满足老年人的使用要求采用无障碍设计。

　　1.3养老院优势

　　住宅周围的环境优美，空气清新，适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。

　　地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。

上海油压工作室　　这里远离喧嚣没有污染吃、住、玩都是天然的。这些都是市内养老院所无法提供的却是老年人最喜爱的户外活动

　　夕阳红养老院的功能已不仅仅是养老同时也是在疗养，养生，而市内的养老院基本上只是给老人提供了住宿和一日三餐。打麻将几乎是唯一的活动内容。

　　运营成本大幅降低。夕阳红养老院除提供护理服务客房服务员等可廉价在全国招聘。

上海油压工作室　　收费可高可低入住率基本不受价格影响。成本低自然支撑了低价格，这是最具竞争力的杀手锏可使夕阳红养老院永远立于老年服务业的不败之地，况且为了给老人安置一个舒心快乐的环境，子女一般都会忽略价格因素。

　　第二章 夕阳红养老院的市场分析

　　2.1养老院行业情况

　　据民政部门统计，到20xx年，“空巢”将成为老人家庭的主要形式，所占的比例也高达70%左右。而在这空巢现象日益显着的情况下，社会的养老机构也蓬勃发展，为老人们提供一个像自己家庭一样温馨的大家庭。因为儿女们担心老人的安危，无人照顾老人，并且敬老院的收费门槛低，一般家庭都可以支付得起，所以，越来越多的老人被关进敬老院。并且，养老院的老人们多，老人之间将会有更多的话题，彼此谈心，所以也有很多老人选择进养老院。

上海油压工作室　　但现在我国却面临着尴尬的床位问题。我国60岁以上老年人数高达1.5亿，但我国敬老院床位的拥有量才有120余位，这是一个怎样的比例啊!仅占老年龄人口的0.8%，换一种说法就是每125位老人才能得到1张床位，这是远远不够的，这仅仅是杯水车薪。这是需求远远超过了供应。

上海油压工作室　　可是，我国的政府所建立的养老机构，却还存在着诸多的问题：

　　1、老年公寓供不应求，数目少，规模极少。

上海油压工作室　　2、 政府队老年人的住宅设施的重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构的投入资金远远不足，不能满足需求。因此，在政府的建立养老机构的提供的床位不足的情况下，将会鼓励民办养老院。而我国的老年人口多，并且我国的独生子女越来越缺少对父母的关心，也决定了养老机构将迎来一个前所未有的机遇。所以养老机构是一个前途无限的行业。

上海油压工作室　　2.2养老院的需求情况

上海油压工作室　　根据第六次全国人口普查显示浙江省老龄化程度加大空巢老人增加

　　数据：全省常住人口中共有家庭户1885.37万户，家庭户人口为4942.57万人，平均每个家庭户的人口为2.62人，比20xx年的2.99人减少0.37人。家庭户规模缩小，既受生育水平不断下降影响，也与年轻人婚后独立居住增多、空巢老人增加等因素有关。

　　而从人口年龄构成来看，全省常住人口中，0-14岁人口占13.21%，比20xx年下降4.86个百分点；60岁及以上人口占13.89%，比20xx年上升1.54个百分点，其中65岁及以上人口占9.34%，比20xx年上升0.50个百分点。

上海油压工作室　　2.3养老院竞争情况

　　福利院是一个投资时间长收效慢的行业，同时福利院在经营过程中存在一定的风险性。我国的养老行业是朝阳企业，现在还没有进入竞争的阶段，但是养老行业一定会面临社会化、市场化的。我国的养老行业只有市场化才能健康的发展。现在我国的部分福利院是民营的，规模小、效益差、无法面对市场的竞争，这个是客观存在的。我国的养老行业的发展需要民营企业的参与和竞争，这对于民营企业来说是一个难得的发展机遇，如果以现在民营福利院的状况发展下去，没有办法面对激烈的市场竞争的。破茧重生是痛苦的，但是民营的福利院必须要面对这个过程，民营福利院的发展必须要有自己的发展战略目标，市场竞争的手段。首先民营福利院必须做大做强，做成企业模式。有实力的企业必须做成集团化、做连锁企业迅速发展。在市场竞争中每个阶段采取不同的竞争策略和手段。巩固自己的品牌、建立自己的团队、建成标准化的服务体系。这个阶段需要5--8年的时间来完成。这个就是民营福利院的发展机遇。

　　民营福利院的发展面临的挑战，民营福利院现在规模小、效益差无法面临今后的市场竞争。如果民营福利院希望快速发展，必须要扩大对福利院的投资，但是福利院的投资时间周期长，阻碍了民营福利院的投资。民营福利院在贷款方面非常难，所以扩大投资成了民营福利院的重中之重。民营福利院必须解决资金问题，如果民营福利院现在不解决扩大投资问题，今后就会被淘汰的，很多的民营福利院没有看到这个严重的问题。企业存在才能参与竞争，如果企业没有办法在市场生存，只能无情的被市场所淘汰。所以现在民营福利院需要有投资伙伴，需要银行的贷款给以支持，只有这样才能做大做强。我国的养老行业在10年后必须迎来市场竞争阶段，任何行业发展都需要战略布局的，现在是养老行业的战略布局阶段。

　　第三章 养老院的营销策略

　　3.1经营理念

　　我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。

　　3.2规范服务

上海油压工作室　　通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。注重以人为本，变管理为服务。做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。

　　3.3客户定位

　　因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员。

　　3.4促销方式

上海油压工作室　　采取会员制和非会员制两种

　　第四章 夕阳红养老院管理与人员计划

　　4.1公司使命

　　正如公司的价值观所述“真正的用爱关注，真正的用心服务”，本公司致力于为顾客提供最优质的专业服务，使老年顾客感受在温暖、友好、尊重的气氛中提高生活质量、调整生活状态。

上海油压工作室　　在企业内部，我们为员工提供稳定的工作环境、平等的学习、培训和发展机会。我们鼓励员工发挥创新思维，建立团队合作精神，提高公司的效率。员工将得到同等的关怀、尊重和爱护并将这种感受与顾客分享。

　　我们致力于长期为公司的股东创造价值，不断改变老年人的退休生活。通过推出高品质的课程、优质的服务为公司、合作伙伴以及客户创造价值。

　　4.2公司组织结构

　　在公司初建阶段，作为小型企业，我们采用直线-职能制组织结构，以避免结构复杂化。职能部门内的员工在价值观和工作目标上具有相似性，员工具有明确的职业阶梯，在员工技术只能发展上具有连贯性。便于上级对下级进行指挥和命令，决策迅速、命令统一、责权明确、秩序井然、灵活机动亦不失稳定，又利于发挥参谋人员作用，而且很好的避免了公司初期承担管理过高的管理费用。因而采用这种组织结构可以与公司的初期战略很好的结合，推进公司的服务发展。

上海油压工作室　　作为服务型项目，我们坚持“以人为本”的组织方针，运用松散、灵活的具有高度适应性的有机式组织形式来迎合行业需求。我们对公司员工进行劳动分工，但是员工的工作不设立过于标准化的规则和条例。各部门员工应掌握熟练的专业技能，并在经过培训能处理多种复杂问题。通过先期及营业后定期培训，将职业行为标准灌输到员工的头脑中，而不需要多少正式的规则和直接监督。

上海油压工作室　　4.3主要职能部门职责

上海油压工作室　　总经理：公司业务的总执行者。对董事会负责，统筹规划公司的发展战略，负责并协调各个职能部门的工作，每个财政年度向董事会汇报。行使对公司行政人事日常工作监督、管理的权力，并承担执行各项规章、工作指令的义务管理责任。

　　市场部：根据公司战略规划、年度广告宣传计划及市场情况，负责制订品牌宣传、广告策划方案，以提升公司品牌形象，参与并配合老年益智棋的研发工作。

上海油压工作室　　运营部：保证本部门组织目标和管理目标的实现。制定公司的业务运营战略、流程与计划，制定营销计划，组织协调公司各部门日常工作，负责直接营销与公共关系，并与顾客进行交流，监督俱乐部员工，推进实现公司的运营目标与战略目标。

　　财务部：负责公司的财务管理和审计核算工作。定期向总经理及董事会、监理会递交财务报表，为企业决策提供关键的财务信息。 审核内容销售额、顾客数、顾客平均消费数量、现金超收或不足、收银机的操作错误、亏损、其他营业项目、食品原料的价格、员工工资、电费、煤气费、水费等在内的各项指标。通过“年终审查”、“周报表”和“月报表”三重审核制度，根据每天和每小时实际数据累积起来的数据进行财务核算。

　　4.4人员培训

上海油压工作室　　心理咨询人员与俱乐部服务人员是公司形象的直接载体，他们直接面对客户，因此咨询人员及俱乐部服务人员的服务水平，直接决定了顾客的偏好。因此，“夕阳红”对每一位员工进行专业、系统的多方位岗前及在岗培训——技术学习、操作演练以及现场体验。

上海油压工作室　　通过技术培训、模拟演练以及现场见习三种方式，使心理咨询人员熟练掌握抗晚年抑郁的认知行为疗法和家庭咨询技术，保证咨询服务质量；店堂服务人员和俱乐部服务义工通晓并内化公司服务理念，理解并应用“共情”技术，以设身处地想顾客之所想，帮顾客之所难。

　　特别聘请语言学及声乐培训人士，对员工的语音、语调、表达方式等素养进行专业培训，更好的迎合老年服务“温馨、亲切”的.宗旨，更体现了公司“顾客至上”的服务理念。

　　公司将对培训进行培训评估。培训结束后由人力资源部组织新员工测验和座谈，不合格者应参加补充培训。部门经理就部门工作引导对新员工进行测验。不合格者需有针对性的重修，一个月内如果不能完成培训，则应将该员工辞退。新员工培训结束后，人力资源部将培训记录归档。

　　希望通过培训能够加强各部门员工实用性强而不是停留在理论层面上，通过这次培训能够真正解决员工们在实际工作中遇到的问题与困惑，并在工作中很好的运用。

　　4.5人员绩效考核方法

上海油压工作室　　4.5.1考核周期

上海油压工作室　　考核分为月度考核和年度考核。其中月度考核于月度结束后五日内完成；年度考核于次年一月完成。

上海油压工作室　　4.5.2考核关系

　　考核关系分为直接上级考核、顾客考核、同级人员考核。不同考核对象对应不同的考核关系，

　　考核关系表

　　考核对象 考核关系

　　部门部长 直接上级、同级、顾客核

上海油压工作室　　部门一般职员 直接上级、同级考核

　　后勤人员 直接上级

　　第一条 考核维度

　　考核维度是对考核对象考核时的不同角度、不同方面。包括绩效维度、态度维度、能力维度。

上海油压工作室　　每一个考核维度由相应的测评指标组成，对不同的考核对象、不同考核期间采用不同的考核维度、不同的测评指标。

　　（一）绩效：指被考核人员通过努力所取得的工作成果，从以下三个方面考核：

　　1. 任务绩效：体现本职工作任务完成的结果。每个岗位都有对应岗位职责的任务绩效指标。具体参见《任务绩效指标》。

　　2. 管理绩效：体现管理人员对岗位管理职能的发挥。

　　3. 周边绩效：体现相关部门（或相关人员）团队合作精神的发挥。

上海油压工作室　　（二）态度：指被考核人员对待工作的态度。态度考核分为：积极性、协作性、责任心、纪律性。

上海油压工作室　　（三）能力：指被考核人完成各项专业性活动所具备的特殊能力和岗位所需要的素质能力。

　　第二条 任务绩效指标设立的原则

上海油压工作室　　（一）可控性：指标能够测量或具有明确的评价标准，必须为被考核人所能影响；

上海油压工作室　　（二）当期可测量性：指标能够测量的最短周期应与考核期一致；

　　（三）重要性：指标项不宜过多，注重于对公司业绩有直接影响的关键指标，一般为5—8个；

上海油压工作室　　（四）一致性：各层次目标应保持一致，下一级目标要以分解、完成上一级目标为基准；

上海油压工作室　　（五）挑战性：指标值应综合考虑历史业绩、未来发展预测、同行业竞争对手的业绩确定，不宜过高或过低，应使被考核人经过努力达到；

上海油压工作室　　（六）民主性：所有考核指标值的制定均应由上下级人员共同商定，而不是由上级指定。双方无法达成一致时，二者的共同上级具有最终决定权。

　　第三条 任务绩效指标的设立

　　（一）考核期初直接上级根据公司或事业部的计划要求、被考核人岗位职责规定的工作任务，经上下级之间共同协商，制定被考核人当期工作计划和考核指标，报上一级主管领导审批后实施。

　　（二）工作计划和考核指标的更改需经被考核人及其直接上级商定，并报上一级主管领导批准后，更改方可生效。

上海油压工作室　　第四条 考核指标的权重

　　权重表示单个考核指标在指标体系中的相对重要程度，以及该指标由不同的考核人评价时的相对重要程度。

　　第五条 考核记录

上海油压工作室　　考核期初，直接上级向被考核人说明其考核维度、指标和权重，双方讨论认可。同时，各考核主体对被考核人的考核维度和指标充分了解，建立日常考核台帐，将考核内容进行记录，作为考核打分的依据，在被考核人有疑义时作为原始凭证，以便考核申诉的处理。

　　第六条 指标评分

上海油压工作室　　考核指标均按照A、B、C、D四个等级评分，具体定义和对应关系见表。

　　评分等级定义表

　　等级 A B C D

　　定义 远超出目标 达到目标 接近目标 远低于目标

上海油压工作室　　实际表现显着超出预期计划/目标或岗位职责/分工要求，取得特别出色的成绩 实际表现达到预期计划/目标或岗位职责/分工要求，取得比较出色的成绩 实际表现基本达到预期计划/目标或岗位职责/分工要求，有明显不足或失误 实际表现未达到预期计划/目标或岗位职责/分工要求，有重大失误

上海油压工作室　　第七条 绩效考核结果分为优、良、中、基本合格、不合格五个等级，具体比例见表。

　　优 良 中 基本合格 不合格

上海油压工作室　　10% 15% 60% 10% 5%

　　绩效考核结果分布图

上海油压工作室　　个人业绩考核结果与评定等级对应表

上海油压工作室　　综合评定等级 优 良 中 基本合格 不合格

　　比例 10% 15% 60% 10% 5%

　　管理绩效指标定义表

上海油压工作室　　超出目标 达到目标 接近目标 远低于目标

上海油压工作室　　部门员工管理情况 A B C D

上海油压工作室　　工作安排非常合理，工作完成非常出色，无违纪违规行为 工作安排合理，工作按时、按质完成，无违纪违规行为 工作安排不够合理，工作没有完全完成，有违纪违规行为，但情节较轻 工作安排非常不合理，工作完成很差，有重大违纪行为

　　部门管理费用预算和成本控制 A B C D

　　在不影响工作的前提下，当月实际费用与预算相比节省10%以上 在不影响工作的前提下，当月实际费用与预算相比相差<10% 在不影响工作的前提下，当月实际费用与预算相比高出10%以下 在不影响工作的前提下，当月实际费用与预算相比高出10%以上

　　周边绩效指标定义表

上海油压工作室　　超出目标 达到目标 接近目标 远低于目标

上海油压工作室　　协助及时性 A B C D

　　其它部门/人员提出合理工作协助要求时，每次及时响应,解决问题远低于预期时间,协助工作完成后，每次都及时将完成情况反馈到要求协助部门/人员 其它部门/人员提出合理工作协助要求时，多数及时响应,解决问题在预期时间内, 协助工作完成后，多数能及时将完成情况反馈到要求协助部门/人员 其它部门/人员提出合理工作协助要求时，少数及时响应,解决问题超出预期时间,协助工作完成后，偶尔能及时将完成情况反馈到要求协助部门/人员 其它部门/人员提出合理工作协助要求时，从不及时响应,对于需协助解决的问题根本不处理,协助工作完成后，从来没有及时将完成情况反馈到要求协助部门/人员

上海油压工作室　　服务质量 A B C D

　　其他部门对协助工作结果非常满意 其他部门对协助工作结果比较满意 其他部门对协助工作结果不太满意 其他部门对协助工作结果很不满意

上海油压工作室　　一般员工态度指标定义表

　　超出目标 达到目标 接近目标 远低于目标

　　积极性 A B C D

上海油压工作室　　长期坚持学习业务知识；对于额外任务能主动请求并且能高质量完成；工作中善于发现问题，并经常提出新思路和建议。 主动学习业务知识；主动承担一般的额外任务；工作中有时能够提出新的思路和建议 偶尔主动学习业务知识；有时主动完成一般额外任务；能提出个别的新思路和建议 基本上不主动学习业务知识；很少主动请求承担额外任务；不能提出新思路和建议

上海油压工作室　　协作性 A B C D

　　主动协助同事出色的完成工作 能够与同事保持良好的合作关系，协助完成工作 根据同事的请求能够提供一般协助 不能积极响应同事的请求或者协作任务的完成质量较差

上海油压工作室　　责任心 A B C D

上海油压工作室　　工作有强烈的责任心 工作有较强的责任心 工作有一定的责任心 工作责任心不强

　　纪律性 A B C D

上海油压工作室　　能够长期严格遵守工作规定与标准，有非常强的自觉性和纪律性 能够遵守工作的规定和标准，有较强的自觉性和纪律性 基本能够遵守工作规定和标准，基本能够遵守纪律，但有时出现自我要求不严的情况 不能遵守工作规定和标准，经常发生违规情况，自觉性和纪律性差

　　4.6薪酬奖惩制度

　　“夕阳红”秉承“以人为本”的原则，认真履行对公司员工的职责，并希望能吸引最好的人才加入我们的团队。因此，“夕阳红”为员工提供尊重所有员工、认识到所有员工价值的安全、温馨的工作环境、平等的待遇，并尽可能的为员工提供更好的福利和愿景，努力使员工得到满足。为了实现公司人力资源战略规划，吸引和留住公司骨干人才，有效的激励员工，在人力资源战略规划的指导下，建立对外具有竞争力、兼顾内部公平的薪酬分配体系，为公司的日常经营提供有力保障。

上海油压工作室　　我们制定了激励政策，并以公司和员工共同发展为原则，采用直接和间接的、物质和精神的、以及长期和短期的多种激励。激励的形式包括职位提升、福利、奖金及提供多样的培训机会等。除了在薪资、红利方面的福利之外，在3-5年间，本公司采用员工认股的方式，公司每增资一次就保留10％-15％的股份作为员工的认股比例，只要员工在公司服务满一年以上，即可享有这项福利。这种员工认股的方式一方面能够达到激励员工的目的，另一方面还能鼓励大家同心协力，共享经营成果。

上海油压工作室　　此外，“夕阳红”计划为员工提供劳工赔偿、医疗保险等多项共享福利，以保障员工的基本福利需求、为员工提供更好的工作保障。

　　第五章 风险分析与规避对策

　　5.1风险分析

上海油压工作室　　（1）、属于养老院自身硬件设施问题

　　1、养老院床位的空闲，有这么几方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京为例，城区中60%的老年人居住在城区当中，但是他所拥有的床位总数不足35%。更多空的床位是在农村。这是一个主要的原因。

上海油压工作室　　2、在一个原因，就是分类不清。名称的叫法没有经过统一规范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚。

上海油压工作室　　3、还有一个原因，养老院的竞争正在加大。以前投资人没想到养老院能赚钱，养老院的数量很少，以后几年估计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。由于养老院的投资较大短时间内不会很快回本，市场的变动会增加投资收益的不确切。

上海油压工作室　　（2）、下面几点属于养老院软件即人为因素问题经验少、处理不当而产生诉讼纠纷。

　　养老院发展仍处于起步阶段，可借鉴经验较少。大家都是摸着石头过河，所以在一些事情上也就容易产生诉讼纠纷。所涉及的案件的相关类型：房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故赔偿、借贷合同、购销合同：劳动争议、劳动报酬、财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害赔偿、人身损害赔偿相关案件中显示出的具体原因

上海油压工作室　　1、送养人不能正确理解人的生老病死的情况、自己不愿承担相应的后果。

上海油压工作室　　2、养老机构疏于管理的情况。

　　3、第三人（共同居住的被送养人）侵权导致与养老机构责任混合的情况。

　　5.2风险应对

　　（1） 硬件问题

上海油压工作室　　1、解决选址问题

上海油压工作室　　2、确定服务方向 颐养天年是目的

上海油压工作室　　3、经营之道价格定位要合理 办养老院收费不能太高虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老人本人的钱并不多。就是说他真正入住养老院的时候他个人的收入只能承担费用的60%而40%的费用是需要子女补贴的核心竞争力就是收费合理。这里的收费标准是一个健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一个月的收费1350-20xx元，需要护理的老人是20xx-3000元需要全护理的老人是2500-3500元，房间也是分级（单人房需要交包房费500元）一个老人每月20xx元左右的生活费用大多数家庭都负担得起加上环境好应能够解决养老院床位的空闲养老院才是现代化的养老方式。

　　（2）、从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题

上海油压工作室　　1、从事养老机构的人士应当具有爱心、同情心及强烈的责任心

上海油压工作室　　2、在法律不完善的情况下尽量制定详细、合理的协议书

　　3、加强职工的素质教育提高服务质量

　　5.3融资方案

上海油压工作室　　1、向政府申请。我院可以尽量向政府申请资金10万，让政府给与一定政策上的扶助或提供一定设施设备。

　　2、向冷暖空调或电视厂商拉赞助，以获取一定的优惠。

上海油压工作室　　3 、医院合作。我院可与附近医院合作，定期到医疗给老人进行检查，优惠看病，减少老人发病风险。

　　4、向银行贷款150万。

　　5、合伙人筹资20万。

　　第六章 财务分析

上海油压工作室　　6.1销售收入明细表

上海油压工作室　　经参考其他养老院的收费标准并经市场调查确定每个 床位年收费为3000元。

上海油压工作室　　1、 订位费500×3000=1500000元

　　2、服务费400×12×500=2400000元

上海油压工作室　　3、饮食费400×12×500=2400000 元

上海油压工作室　　4、水电费50×12×500=300000元

上海油压工作室　　5、取暖费60×5×500=150000 元

　　以上收入共计675万元

上海油压工作室　　6.2成本费用明细表

上海油压工作室　　1、 租房和场地锁租金控制在6万元一下每年。

　　2、 房屋改造和简单装修费用预算投资4万元。

　　3、基本设施：床柜300元∕套*200套=60000元

上海油压工作室　　床上用品150元∕套*200套=30000元

　　桌椅50元∕套*200套=10000元

　　电视机1000元∕套*50套=50000元

　　冷暖空调1800元∕套*50套=90000元

　　4、 活动器材 1万元

　　5、 家庭影院设施 1万元

上海油压工作室　　6、 餐饮设备 1.4万

上海油压工作室　　7、 洗衣设备 1万元

上海油压工作室　　8、 办公设施 5万元

　　9、 开业仪式和相关宣传 1万元

　　以上共计44.4万

上海油压工作室　　6.3薪金水平明细表

　　员工工资：

上海油压工作室　　院长 12000每月

上海油压工作室　　护理人员 700每月

　　厨师 800每月

上海油压工作室　　清洁工 500每月

　　伙食成本：每年360000元

　　水电费20000每年

上海油压工作室　　办公费用4600每年

　　共计头一年需投资96.88万元。

　　第七章 总论

　　综合如上所诉 夕阳红养老院十年内规划分为三个阶段

　　第一阶段：我院在前3年里，要做到回收成本，并完善管理及服务体系，寻求更好的的服务理念。我们将派人到其他优秀机构学习考察，建设我院特色服务。

上海油压工作室　　第二阶段：在有属于自己的特色服务下，加强我院的宣传工作，增强知识度，并扩大我院规模，从而做到接受1000人规模。我们也会建设有自已特色的娱乐场所，丰富老人生活。我们将建立老年大学和医疗点，让老人做长期体检，达到我院的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐“的办院宗旨。

　　第三阶段：在我院基本发展完善的情况下，也丰富我院的院外活动，与旅游社合作，让老人游山玩水，开阔视野，愉悦心情，好好地享受晚年。

商业计划 篇2

　　随着全球传统动力供应的日趋严重，新动力不只遭到许多企业的追捧，也遭到国家和各级政府的高度重视，其间太阳能工业特别备受喜欢。获益太阳能热水器开端遭到社会广泛认可、太阳能热水器技能和产品结构完毕打破，以及国家方针大力推进和地方政府的强力支撑，我国太阳能热水器商场增加迅猛，面对巨大的翻开商机。

上海油压工作室　　一同跟着中高温太阳能热水器的开发以及太阳能与修建一体化技能的日益完善，太阳能热水器的运用范畴不再绑缚于供应热水，正逐步向取暖、制冷、烘干和工业运用方向拓宽，我国太阳能热水器商场潜力巨大。

　　太阳能热水器商场——在应战面前需晋级换代

　　太阳能热水器在国内真空管式的产品，现已逐步成了商场主流产品。不过也存在必定的绑缚，那就是不能和修建完毕一体化，不可能作为修建的一个功能性构件，所以，取而代之的将是新一代高效、高级平板式太阳能热水器。新式的热水器需求及时出现，在欧美发达国家，平板太阳能热水器现已比较多了，国内也是这样的需求，信赖太阳能热水器要想走得更远，获得更大的获利，就需求研讨用户的需求，打造出更契合用户要求的新产品。

　　我国太阳能热水器技能在世界上处于领先地位，中心技能具有自主知识产权。我国太阳能热水器作业起源于上世纪八十年代中期，九十年代中后期往后开端快速翻开，现阶段整个太阳能作业仍处于翻开阶段。作业品牌集中度不高，热水器生产厂家不稳定、不成熟，商场竞赛恰当剧烈，在城市，太阳能热水器商场竞赛处于白热化状况,而村庄商场的需求却处于未满意状况，竞赛压力相对较小，许多企业开端将出售要害转向村庄。

　　太阳能热水器商场——太阳能热水器光靠管家方针扶持还不可

上海油压工作室　　现在跟着国内节能减排，太阳能修建一体化要求不断晋级，各省都缤纷出台了相关的方针，这些方针对太阳能热水器商场翻开起到了必定的促进作用，不过这些也是有绑缚的，方针再好，自身翻开不快，不能满意用户的需求，也是徒然。所以说已然太阳能热水器有自身节能减排的多方面优势，再加上国家方针的大力扶持等，就必定要充分捉住这个一个大好的机遇，活泼去作业，活泼去研讨，走科技翻开的可持续道理，让用户的`需求得以满意。

　　商业计划书市场(第一步)

　　市场分析

　　过去几年市场

　　市场数据分析

　　现在几年市场

　　市场数据分析

　　未来市场

　　未来市场数据预测

　　商业计划书项目分析{第二步}

　　可行性分析

上海油压工作室　　根据近几年的行业数据进行分析

　　风险分析

　　风险控制

　　市场预测

　　利益分析

　　融资股权占比

　　商业计划书商业模式(第三步)

　　营销模式

上海油压工作室　　线上模式(互联网+)

上海油压工作室　　线下模式(传统营销实体店、销售)

　　盈利模式

　　成本控制

　　毛利率控制

　　退出机制

　　股权融资

　　债权融资

　　商业计划书行业背景(第四步)

上海油压工作室　　行业背景情况调查分析

　　行业发展概况

　　商业计划书团队概况(第五步)

　　团队概况

　　公司成员负责

　　团队工作成员

　　以上就是撰写商业计划书的重点思想项目概况，但是具体的内容要是需要按照你的项目发展来描写，商业计划书的重点性质才是投资人喜欢看的，而写好一份好的商业计划书也是需要专业团队的。

商业计划 篇3

上海油压工作室　　乾坤电子商务服务公司致力于为从事网上销售的零售商家提供配套服务。网上销售作为一种新的商业模式，近几年来发展的如火如荼。eBay、淘宝等网上交易平台迅速扩张。eBay的用户数量现已突破2个亿，淘宝的用户数量也达到了1900万。目前市场上有很多网上交易平台，如eBay、Yahoo、Amazon等。很多专业的和非专业的卖家在这些交易平台上销售他们的产品，进行国际化的交易。但对于中国的网上零售商而言，他们在从事国际零售活动中还有很多困难，比如说配送成本高、回收货款困难、没法办理出口退税等等。正是因为有这种市场需求，才有了乾坤电子商务服务公司商业计划书。

　　该计划书从项目介绍、市场分析、风险分析、市场营销、财务分析五个方面对项目进行了讨论。首先在第一章“项目介绍”里，陈述了整个项目的商业模式，并对该项目的几个业务部分作了详细的`说明，主要包括:物流服务、金融服务、咨询服务，乾坤电子商务管理平台，以及网上自营销售业务和代理销售业务。在第二章对C2C,B2C总体市场状况作了分析，并从乾坤公司的各个业务部分分别分析了其市场机会和竞争状况。第三章讨论了该项目面临的主要风险和相应得对策。第四章则是该项目的一个营销计划。第五章对项目的收益和成本进行了分析，并对资金的需求作了一个估算。

　　本商业计划书的部分内容已经经过了两年的运作，取得了较好的效果。我们有理由相信，在这样一个快速增长的网上零售市场上，乾坤电子商务服务公司会有一个美好的前景。

商业计划 篇4

　　1、专业团队：由行业资深专家、博士、高级工程师、注册会计师、造价师、咨询师等专业人士组成的项目小组，专家团队核心成员均具有10年以上项目实际操作经验。具有投资项目工程中各关键环节的专业人才，可以迅速为你的项目组成知识结构合理的专项服务小组（团队成员具有2+3的从业经验即：2年企业工厂工作背景+3年以上的投资、产研、金融、咨询方面的工作经验），专项小组集专业性、投资策划、财务分析、项目管理与市场营销人才于一体。博思远略专业团队策划编写的商业计划书、项目申请报告、项目立项报告、项目可行性报告、投资价值分析报告、资金申请报告、创业计划书，在同行中处于领先水平，是您成功融资，立项与创业的保障。

　　2、丰富案例经验：截至20xx年12月，累计完成近800项重大项目（提供的案例展示均有完整文档与合同,并非网上随手抄来,签约客户可查验），为项目方完满实现了编制报告的目标，诸如立项、项目可研、申请资金、申请用地、银行贷款、进行环评、申请设备配置单、上市募资及工商注册等。成功率达到93%以上。成功及失败案例的积累，使我们项目运作经验更加丰富。我们很乐意与您共同分项成功案例经验，更希望通过研究失败案例，为您的投资决策360度全面论证和评估。

上海油压工作室　　3、品质保证：我们能为项目提供发改委颁发的工程咨询甲级资质证书，涵盖综合经济、建筑、建材、医药、化工、纺织、化纤、机械、电子、电力、钢铁、通信信息、石化、农业、轻工、旅游、市政公用工程、水利工程、生态建设和环境工程等行业。

上海油压工作室　　4、精准数据库支持：我们拥有系统完整的产业政策、标准与市场数据资料TZ360-Database具体包括：拥有连续10年涵盖我国近千个细分行业、36万家企业的数据积累，并且这个数据还在不断持续更新。强大的数据库积累是我们能够快速准备把握您的项目所处行业和市场发展现状及未来发展趋势的有力保障。

　　5、自主研发的投资分析工具软件：我们独家拥有自主研发的.领先投资分析与评价软件工具，该软件可以对项目投资估算与资金筹措、同类项目的收益做科学的测算和对比，使投资项目财务分析更准确，更具参考指导意义。

　　6、贴心个性化的全程咨询服务：从您打进电话的那一刻，会有专人全程跟踪您的项目（无论您是否最终选择我们）对您的项目我们不仅仅提供可研报告，而且我们可以为您提供项目相关的注意事项、项目申报流程及技巧以及我们项目团队对您项目的客观评估。另外，我们还独家为您提供售后服务，您在以后的企业经营中遇到的问题，我们都可以为您免费提供力所能及的咨询服务。

　　7、项目推介及融资服务：360市场研究网拥有强大的网络宣传平台，可以为您的项目做针对性的推介宣传；我们与国内外众多创业投资与私募股权投资机构建立良好的合作关系，可以为您的项目融资提供增值服务。

商业计划 篇5

上海油压工作室　　那些既不能给投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能“击中目标”，风险企业家应做到以下几点：

　　1、关注产品

　　在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。这些问题包括：产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?把出资者拉到企业的产品或服务中来，这样出资者就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事?商品及其属性的定义对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在世界上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：“噢，这种产品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”

　　2、敢于竞争

上海油压工作室　　在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。竞争对手都是谁?他们的产品是如何工作的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额，然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示，顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。

　　3、了解市场

上海油压工作室　　商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。商业计划书中还应简述一下企业的销售战略：企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员?企业是使用转卖商、分销商还是特许商?企业将提供何种类型的销售培训?此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。

　　4、表明行动的方针

上海油压工作室　　企业的行动计划应该是无解可击的。商业计划书中应该明确下列问题：企业如何把产品推向市场?如何设计生产线，如何组装产品?企业生产需要哪些原料?企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?企业是买设备还是租设备?解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。

　　5、展示你的管理队伍

上海油压工作室　　把一个思想转化为一个成功的.风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉：“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。

　　6、出色的计划摘要

上海油压工作室　　商业计划书中的计划摘要也十分重要。它必须能让读者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，它将从计划中摘录出与筹集资金最相干的细节：包括对公司内部的基本情况，公司的能力以及局限性，公司的竞争对手，营销和财务战略，公司的管理队伍等情况的简明而生动的概括。如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。它会风险投资家有这样的印象：“这个公司将会成为行业中的巨人，我已等不及要去读计划的其余部分了。”

商业计划 篇6

上海油压工作室　　经营理念和管理技术落后

上海油压工作室　　商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。

　　商业物业重复建设

上海油压工作室　　在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,20xx 年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10% 的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。

　　商业与地产的脱节

上海油压工作室　　目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理” 体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。

　　商业经营缺乏特色

　　目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。

　　商业物业管理与运营困难的原因

上海油压工作室　　主观原因:缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司,除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性,在管理过程中出现一些问题是必不可免的。

　　行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l 5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇,另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的商业物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。

上海油压工作室　　环境方面:商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收入20xx美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了商业物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。

　　发展商业物业管理与运营的对策

　　树立先进的经营管理理念

上海油压工作室　　经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之,就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营管理。

　　提高物业管理队伍的专业素质

　　物业管理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以提高物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外,还应注意吸收下列人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时,对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业管理队伍的专业素质才会不断提高。

　　利用制度规范市场秩序

　　任何企业都存在两方面的制度: 一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的企业基本制度和经济形体, 就会产生什么类型的经营机制; 二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系,构成企业管理的组织形态,对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多管理上就越复杂。所以,对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的.制度来规范市场秩序。

　　科学设计商业地产开发模式

　　商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的知名度;另外,商业地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营优势,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,重视物业管理的前期介入,对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。

　　实现商业与地产合理对接

上海油压工作室　　地产商借助商家的品牌效应,能有效提升商业物业的销售, 因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业与地产的合理对接,才使双方互利,使商业物业得到较大的发展空间。

　　准确定位商业经营方向

上海油压工作室　　由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发地产时,定位是非常关键的,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位,其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要从自身的具体情况出发,走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提,尤其是针对商业密集区,要让商业物业成功盈利,就必须把市场细分、再细分。

　　主体经营凸现特色

　　主题式商场可以按人群、功能进行划分,小型商业物业尤其要做好定位工作,要避免与大型商业物业正面交锋,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“专”、做“精”,以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中,求得生存,站稳脚跟,以获更大的发展空间。

　　商业物业不同于其他物业,其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体,需要我们理性的思考,全盘规划,逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道,使商业物业走向成熟。

　　参考文献:

上海油压工作室　　1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代,20xx(23)

　　2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业,20xx

　　3.王学东.商业地产招商管理要诀.商业地产,20xx

　　4.迟迅.商业地产寻求多点平衡.商业时代,20xx(32)

上海油压工作室　　5.子烨,肖宁.调控寒流突袭商业地产.商业时代,20xx(20)

　　6.王燕珂,李飞.商业物业管理瓶颈及对策分析,商业时代,20xx(15)

商业计划 篇7

　　商业计划书（business plan），它首先必须是真实情况的反映，一份好的商业计划书是对自己或企业未来计划的真实反映，而不是编出来表面上的美景去忽悠投资商。

上海油压工作室　　基于这样的总体论调，商业计划书就应该是一本论证，证明“值得投资”这一论点。“商业计划书就是在讲‘故事’，其目的是来说服投资者，我的计划是可行的，我的项目是值得投资的'。所以商业计划书一定要用大量的论据来说明‘值得投资’这个论点，“如何退出是投资者最关心的问题。”很多人只想到了如何拿到投资人的钱，而没有想到投资人应该怎么退出，以及创业者如何在企业运营过程中去保障投资者的利益。

　　这一点想到了，商业计划书将的到更高的分。商业保密问题也是在撰写商业计划书中需要考虑的问题，这涉及到自己的商业构想不被风投机构克隆到其他领域。然后尽量将商业计划书写的简单明了，这样可以更多的保护你的商业机密。当然计划书上的保密声明也是必要的。很多创业者认为一旦商业计划书写好后，就不需要改变了，而不然，商业计划书三个月前的于三个月后的，肯定是不一样的。

上海油压工作室　　因为市场与环境随时在变化，创业者的想法也在变，而创业者跟投资人谈完以后所知道的缺点与不足也在促使着计划书要修改，所以商业计划书也是一个动态的东西，处在变化当中，需要些新的元素，这样的商业计划书更能得到投资者的待续关注，让创业者的计划书“动”起来很重要。

上海油压工作室　　最终的商业计划书并却不是最重要的，“树挪死，人挪活，商业计划书只是一份创业者思考的载体，只有团队才是计划书的灵魂，所以很多时候，投了计划书并不是说明融资的事情就差不多了，沟通与不断的谈判才是你融到资的最可靠保证。

　　一份完整的计划书，需要明确的说清楚6个方面的问题，主要包括：企业的现状或简历、商业模式、市场规模与策略、竞争与壁垒、团队和融资财务计划。

　　这6个方面的问题是计划书里必须有的内容。

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